Nach den mietrechtlichen Vorschriften können Vermieter und Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Der Gesetzgeber hat einer freiwilligen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien auf eine Vertragsanpassung bzw. einer Änderung des ursprünglichen Mietvertrages damit einen besonderen Wert gegeben. Mietvertragsverhältnisse sind nämlich regelmäßig Dauerschuldverhältnisse und bedürfen daher grundsätzlich auch einer zweiseitigen Regelung hinsichtlich ihrer Anpassung an die gegenwärtigen Verhältnisse.
In der Praxis kommt es aber naturgemäß nicht selten vor, dass sich Vermieter und Mieter nicht über eine Mieterhöhung einigen. Sodann muss der Vermieter überlegen, ob er die Mieterhöhung einseitig bestimmen kann. Hierfür hat das Mietrecht einen engen Rahmen gesetzt. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter insbesondere nur dann verlangen, wenn
- im Laufe der Zeit das allgemeine Preisniveau in der Stadt/Gemeinde angestiegen ist und nunmehr eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen soll und/oder
- der Vermieter Arbeiten in der Wohnung oder am Haus ausgeführt hat, die zu einer Wohnwertverbesserung geführt haben (sog. Modernisierungsmieterhöhung).
Weitere Voraussetzungen einer Mieterhöhung ist,
- dass die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit fünfzehn Monaten unverändert war (nicht bei Modernisierungsmieterhöhung),
- dass diese frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses erfolgt,
- dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird und
- dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht wurde (Kappungsgrenze).
Bei Mieterhöhungen wird nach der Art der Miete unterschieden. So bestehen gewisse Unterschiede, je nachdem ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, eine Staffelmiete oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt. Des Weiteren stellt sich die Frage, ob es sich um einen Wohnraum oder eine Gewerbeimmobilie handelt.