Eine Kündigung hat im Wohnungsmietrecht stets schriftlich zu erfolgen, im gewerblichen Mietrecht kann auch eine mündliche Kündigung wirksam sein. Aufgrund der einschneidenden Folgen für den Mieter wird hier mit allen Mitteln gekämpft. Umso nützlicher ist es, einen spezialisierten Fachmann an seiner Seite zu haben.
Besonders streitanfällig sind Vereinbarungen über die Kündigung. Vor allem im Mietrecht ist das Recht zur Kündigung durch den Vermieter gesetzlich stark begrenzt. Gerade vor diesem Hintergrund ist in Zweifelsfällen eine Rechtsberatung sinnvoll. Lassen Sie es nicht erst zur Kündigung kommen, denn dann drängt die Zeit!
Bei Kündigungen unterscheidet man grundsätzlich zwischen fristlosen und ordentlichen Kündigungen.
Fristlose Kündigung:
Voraussetzung zur fristlosen Kündigung eines allgemeinen Mietverhältnisses ist, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden.
Fristlose Kündigung durch den Mieter:
::Unter bestimmten Umständen (z.B. wenn die Wohnung vom Vermieter nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird oder wenn das Bewohnen von Räumen der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist) und nach vorheriger Abmahnung mit Fristsetzung ist Mietern selbst eine Einhaltung von verkürzten Kündigungsfristen nicht zumutbar, so dass sie außerordentlich fristlos kündigen und ausziehen können. Über den Auszugstermin hinaus müssen Mieter dann keine Miete mehr zahlen.
Fristlose Kündigung durch den Vermieter:
Auch der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. bei schwerer Störung des Hausfriedens, bei völliger Vernachlässigung der Wohnung oder bei mehrmaligem Zahlungsverzug) und nach vorheriger Abmahnung mit Fristsetzung zum Mittel der fristlosen Kündigung greifen. Der Vermieter muss dabei den „wichtigen Grund“, der zur fristlosen Kündigung führt, im Kündigungsschreiben immer angeben.
Ordentliche Kündigung:
Unter einer ordentlichen Kündigung versteht man, dass das Mietverhältnis innerhalb bestimmter Fristen beendet werden kann. Im Wohnungsmietrecht steht ausschließlich Mietern eine ordentliche Kündigung ohne Angabe eines Grundes zu. Der Vermieter muss dagegen zur ordentlichen Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses fristgemäß und unter Angabe eines Grundes kündigen.
Im Wohnungsmietrecht gibt es zahlreiche Bestimmungen zum Schutz des Mieters, die eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nur in Ausnahmefällen zulassen. Ein Mietverhältnis über Wohnräume kann bis zum 3. Werktag des Monats für das Ende des übernächsten Monats gekündigt werden, also innerhalb einer Frist von 3 Monaten. Diese Frist hat sich seit der Mietrechtsreform für den Vermieter nach Ablauf von 5 und 8 Jahren Dauer des Mietverhältnisses um jeweils weitere 3 Monate verlängert.